Te han vendido una casa con okupas sin saberlo. Tienes opciones.
Compraste una vivienda, fuiste a tomar posesión y encontraste personas viviendo dentro.
Es una situación que genera confusión, rabia y una pregunta inmediata: ¿qué puedo hacer?
La respuesta es que tienes más opciones de las que crees: tanto frente al vendedor que pudo ocultarte la situación, como para resolver la ocupación en sí.
Esto pasa más de lo que imaginas
Comprar una vivienda y descubrir okupas dentro después de la firma es mucho más habitual de lo que la mayoría cree.
Este tipo de situaciones aparecen especialmente en compraventas rápidas, herencias complejas, operaciones con intermediarios poco rigurosos o inmuebles que llevaban tiempo sin visitarse.
También existen casos donde la ocupación ocurre en el intervalo entre la firma y la toma de posesión.
El comprador adquiere legalmente la propiedad, pero también la carga de gestionar una ocupación que no esperaba.
Lo que cambia jurídicamente es si el vendedor conocía la situación y decidió ocultarla, porque eso determina las acciones legales que puedes ejercer contra él.
Cómo suele ocurrir
Algunos propietarios no revelan la situación por miedo a perder la venta.
Viviendas heredadas que llevaban tiempo vacías o sin supervisión.
La vivienda se ocupa antes de que el comprador tome posesión efectiva.
Falta de visitas, revisión deficiente o intermediación poco profesional.
Qué derechos tienes frente al vendedor que te ocultó la ocupación
Si el vendedor conocía la situación y no la comunicó, puedes tener acciones legales importantes para reclamar daños o incluso resolver la compraventa.
La venta de un inmueble ocupado que el vendedor conocía y ocultó puede constituir un vicio oculto según el artículo 1484 del Código Civil.
También puede existir incumplimiento contractual grave si la ocupación impide utilizar la vivienda para el fin acordado.
El elemento clave es demostrar si el vendedor conocía la ocupación y decidió ocultarla deliberadamente.
Si el vendedor actuó de mala fe, las opciones legales son mucho más amplias: devolución del precio, daños y perjuicios o reducción económica de la compraventa.
Qué puedes hacer ahora mismo
Una vez descubres la situación, tienes varios caminos posibles. Puedes reclamar al vendedor, iniciar el desalojo o buscar una solución rápida que lo resuelva todo de una vez.
Reclamar al vendedor y gestionar el desalojo en paralelo
Es la opción que maximiza tu posición legal. Mientras tu abogado prepara la reclamación frente al vendedor, puedes iniciar simultáneamente el proceso de desahucio.
Es el camino más completo, pero también el más complejo: requiere tiempo, dinero y gestionar dos procesos a la vez.
Ver guía del desahucio por precario →Iniciar solo el desalojo y decidir después sobre el vendedor
Si tu prioridad inmediata es recuperar el inmueble, puedes concentrarte primero en el proceso de desahucio.
Eso sí: los plazos para reclamar al vendedor corren desde que conociste la situación, así que conviene consultarlo cuanto antes.
Ver opciones de desalojo disponibles →Vender el inmueble y centrarte en reclamar al vendedor
Si los plazos del desalojo no encajan contigo, puedes vender el inmueble con la ocupación activa y obtener liquidez inmediata.
Así eliminas la carga de gestionar la ocupación mientras mantienes tus derechos para reclamar al vendedor.
Ver cómo compramos pisos con okupa →¿Tu situación tiene otras particularidades?
Puede que el inmueble tenga además un embargo, forme parte de una herencia, haya menores en el interior o existan varios problemas a la vez.
Cuéntanos los detalles y te orientamos sin compromiso.
Variantes frecuentes de esta situación
La compraventa de un inmueble con ocupantes no siempre se presenta de la misma forma. Estas son las variantes más habituales que gestionamos.
La vivienda comprada forma parte de una herencia con okupa
En muchas compraventas problemáticas el vendedor es un heredero que desconocía el estado real del inmueble porque nunca lo visitó o porque la ocupación se produjo tras el fallecimiento.
La reclamación frente al vendedor puede ser más compleja, pero la ocupación se gestiona igual que en cualquier otro caso.
Ver esta situación →El inmueble tiene además un embargo activo
Si el inmueble comprado tiene cargas registrales o embargos no declarados en la compraventa, la situación se agrava considerablemente.
Tienes acción frente al vendedor por ambas circunstancias ocultas. Conviene revisar el estado registral completo.
Ver esta situación →Hay menores viviendo en el inmueble que compraste
La presencia de menores añade complejidad al proceso por la intervención obligatoria de los servicios sociales.
Si compraste sin saber que había niños dentro, la ocultación puede reforzar tu posición frente al vendedor.
Ver esta situación →Preguntas frecuentes sobre comprar una casa con okupas sin saberlo
Estas son las dudas más habituales de quienes descubren que la vivienda que compraron estaba ocupada.
No. El vendedor tiene obligación de revelar las circunstancias que afectan al inmueble, incluida la presencia de ocupantes.
Ocultar esa información puede constituir dolo en la compraventa, causa de anulación del contrato según el artículo 1270 del Código Civil, y dar lugar a responsabilidad por daños y perjuicios.
Depende de las circunstancias. Si puedes acreditar que el vendedor conocía la ocupación y la ocultó deliberadamente, puedes solicitar la resolución del contrato y la devolución del precio.
Por vicios ocultos, el plazo es de 6 meses desde la entrega. Por incumplimiento contractual, 5 años. Por dolo o fraude, 4 años desde que descubriste el engaño.
Escritura, contrato de compraventa, comunicaciones previas, fotografías del inmueble, acta notarial y cualquier prueba que demuestre que la ocupación existía antes de la venta.
El notario verifica el estado registral, no el estado físico del inmueble. Solo existiría posible responsabilidad si conocía la situación y no la reflejó.
Sí. Puedes vender el inmueble con la ocupación activa en cualquier momento.
La venta y la reclamación frente al vendedor son procesos completamente independientes.
Sí. Podemos comprarte el inmueble y ayudarte a entender tus opciones legales frente al vendedor de forma simultánea.
¿Acabas de descubrir que tu vivienda tiene okupas? Cuéntanoslo.
No tienes que tener todo claro antes de contactar. Solo cuéntanos qué ha pasado, cuándo lo descubriste y cuál es el estado actual del inmueble.
En menos de 48 horas te explicamos qué opciones tienes, tanto frente al vendedor como para resolver la ocupación, y qué podemos ofrecerte si decides vender.