Desahucio por precario: recupera tu vivienda o valora si hay una salida más rápida.
Si tienes a alguien ocupando tu vivienda sin contrato y sin pagar renta, el desahucio por precario es el procedimiento judicial diseñado para tu situación.
Aquí te explicamos exactamente cómo funciona, qué pasos reales puedes esperar en 2026, qué ha cambiado con la Ley Orgánica 1/2025 y cuándo puede tener sentido valorar una alternativa.
Qué es el desahucio por precario y cuándo se aplica
El desahucio por precario es el procedimiento judicial regulado en el ar culo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil que permite al propietario, al usufructuario o a cualquier persona con derecho a poseer un inmueble, recuperar su posesión cuando alguien lo está usando sin ningún tulo legal que lo jus fique y sin pagar renta.
Procedimiento regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La clave del concepto es doble: no existe un contrato de arrendamiento válido y no se paga ninguna renta.
La clave del concepto es doble: no existe un contrato de arrendamiento válido y no se paga ninguna renta. Si existe un contrato, aunque sea verbal, o si se realizan pagos, aunque sean irregulares, la vía aplicable es diferente y requiere un análisis más detallado.
El precario no es exclusivo de los okupas. Es un concepto jurídico amplio que abarca situaciones muy diversas que a menudo se dan en el entorno familiar o de confianza.
Situaciones en las que procede el desahucio por precario
Estos son los casos más habituales que dan lugar a este procedimiento:
Okupa sin consenmiento previo: alguien entra en tu vivienda sin que hayas dado permiso en ningún momento. Es la situación que la mayoría asocia con la palabra okupa.
Familiar o conocido al que dejaste vivir sin contrato: le prestaste la vivienda por confianza, sin formalizar nada, y ahora no quiere marcharse.
Expareja tras separación o divorcio: uno de los miembros de la pareja sigue en la vivienda sin tulo legal que lo jus fique, una vez que la convivencia ha terminado.
Heredero que ocupa sin acuerdo entre todos los herederos: uno de los herederos vive en el inmueble heredado sin que los demás hayan dado su consen miento formal.
Persona cuyo tulo de posesión ha caducado: exis ó una causa para estar en el inmueble, un contrato que venció, una autorización que se re ró, pero el ocupante no ha abandonado la vivienda.
¿En qué se diferencia del desahucio express?
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El desahucio express, regulado en la Ley 5/2018, se diseñó específicamente para la ocupación ilegal directa, es decir, cuando alguien entra en una vivienda sin ningún po de consenmiento previo. El desahucio por precario es más amplio y cubre también situaciones donde el ocupante llegó con permiso del propietario, pero ya no ene tulo para seguir. En la prác ca, para casos de okupación pura sin consen miento previo, muchos abogados recomiendan el desahucio express por ser en teoría más ágil, aunque los plazos reales dependen mucho del juzgado.
El desahucio express, regulado en la Ley 5/2018, se diseñó específicamente para la ocupación ilegal directa, es decir, cuando alguien entra en una vivienda sin ningún po de consenmiento previo.
El desahucio por precario es más amplio y cubre también situaciones donde el ocupante llegó con permiso del propietario, pero ya no ene tulo para seguir.
El proceso de desahucio por precario paso a paso en 2026
La Ley Orgánica 1/2025, aprobada el 2 de enero de 2025 y en vigor desde el 3 de abril de 2025, ha introducido un cambio relevante que afecta a todos los procedimientos civiles en España, incluido el desahucio por precario: los Métodos Adecuados de Solución de Controversias, conocidos como MASC, son ahora obligatorios antes de poder presentar la demanda judicial. Si no se acredita documentalmente haber intentado una solución extrajudicial, el juzgado rechazará la demanda sin admitirla a trámite. Es el cambio más importante en el procedimiento en los últimos años y muchos propietarios todavía no lo conocen.
MASC: el cambio más importante en los últimos años
Si no se acredita documentalmente haber intentado una solución extrajudicial, el juzgado rechazará la demanda sin admitirla a trámite. Muchos propietarios todavía no conocen este cambio.
Requerimiento previo al ocupante
El primer paso recomendado es notificar al ocupante de forma fehaciente que debe abandonar la vivienda.
La forma más habitual es mediante burofax con acuse de recibo y certificación del contenido.
Aunque legalmente no es obligatorio para todos los casos, es muy recomendable porque refuerza la posición del propietario en el proceso judicial y sirve de evidencia de que se ha intentado una solución voluntaria.
MASC: mediación obligatoria antes de la demanda
Con la Ley Orgánica 1/2025, antes de presentar la demanda judicial es obligatorio acudir a alguno de los métodos alternativos de solución de controversias reconocidos por la ley: mediación, conciliación notarial o registro de acuerdos.
Si el ocupante no responde o no acepta el proceso de mediación, el intento queda documentado y el propietario puede proceder a la demanda.
Este paso añade tiempo al proceso, pero su omisión hace que el juzgado inadmite la demanda directamente.
Demanda judicial ante el Juzgado de Primera Instancia
Una vez agotada la vía extrajudicial, el propietario presenta la demanda de desahucio por precario ante el juzgado del partido judicial donde se encuentra el inmueble.
La demanda debe ir firmada obligatoriamente por abogado y procurador.
En la demanda se identifican el propietario, el inmueble y el ocupante, y se solicita al juez que ordene la restitución de la posesión.
Vista oral y sentencia
El juzgado señala fecha para la vista oral, que suele producirse entre 3 y 6 meses después de la admisión de la demanda.
En la vista, ambas partes exponen sus argumentos.
Si el ocupante no presenta escrito de oposición, el proceso se simplifica.
Tras la vista, el juez dicta sentencia en un plazo teórico de 10 días, aunque en la práctica los plazos son mayores debido a la saturación de los juzgados.
Ejecución y desalojo efectivo
Si la sentencia es favorable al propietario, se activan los siguientes plazos:
El ocupante tiene 20 días hábiles para recurrir la sentencia ante la Audiencia Provincial.
Si no hay recurso, la sentencia es firme pasados los 20 días hábiles.
Una vez firme la sentencia, el ocupante tiene otros 20 días hábiles para abandonar la vivienda voluntariamente.
Si no abandona la vivienda, el propietario solicita la ejecución forzosa y se fija fecha de lanzamiento con comisión judicial y procurador.
Cuánto tarda y cuánto cuesta un desahucio por precario en 2026
Los plazos legales teóricos son una cosa. Los tiempos reales en los juzgados españoles son otra muy distinta.
| Fase del proceso | Plazo teórico | Plazo real habitual |
|---|---|---|
| Requerimiento previo y MASC | 15 a 30 días | 15 a 60 días |
| Presentación y admisión de demanda | 30 a 40 días | 1 a 4 meses |
| Señalamiento de vista | 60 días | 3 a 6 meses |
| Sentencia tras la vista | 10 días | Variable, a veces meses |
| Recurso del ocupante | 20 días hábiles | 20 días hábiles |
| Desalojo voluntario | 20 días hábiles | 20 días hábiles |
| Ejecución forzosa | Variable | 1 a 3 meses más |
| TOTAL sin complicaciones | 4 a 6 meses | 6 a 12 meses |
| TOTAL con recurso/vulnerabilidad | No definido | 12 a 24 meses o más |
¿Cuánto cuesta un desahucio por precario?
Los costes dependen del caso y de los profesionales contratados, pero estas son las partidas más habituales.
Honorarios libres fijados por el profesional.
Obligatorio junto con abogado en el procedimiento.
Coste reducido pero muy importante documentalmente.
Depende del método elegido: mediación, conciliación notarial, etc.
Si existe recurso de apelación, los costes pueden duplicarse o más.
¿Cuándo merece la pena iniciar el desahucio por precario?
El desahucio por precario tiene sentido cuando el propietario quiere recuperar la posesión del inmueble para usarlo él mismo, para alquilarlo o simplemente por una cuestión de principios, y está dispuesto a esperar entre 6 meses y 2 años y a asumir los costes del proceso.
No tiene tanto sentido cuando el propietario necesita liquidez a corto plazo, cuando el inmueble está generando gastos que se acumulan durante el proceso o cuando la situación emocional y el desgaste del procedimiento no compensan la espera.
El desahucio por precario tiene sentido si...
El propietario quiere recuperar la posesión del inmueble y puede asumir plazos, costes y desgaste derivados del procedimiento judicial.
- Quieres recuperar el inmueble para usarlo tú.
- Puedes esperar entre 1 y 2 años.
- Tienes capacidad para asumir los costes legales.
- El inmueble no genera gastos excesivos durante el proceso.
- No hay menores ni vulnerabilidad que complique el desalojo.
Puede no ser la mejor opción si...
No tiene tanto sentido cuando el propietario necesita liquidez inmediata o cuando el desgaste personal y económico del proceso supera el beneficio de esperar la recuperación del inmueble.
- Necesitas liquidez a corto o medio plazo.
- Los gastos acumulados restan valor a la espera.
- Hay menores o vulnerabilidad que alargarán el proceso.
- El desgaste personal del proceso es inasumible.
- El inmueble forma parte de una herencia con varios herederos.
Vender el piso tal como está
Si la espera y los costes del proceso no encajan con tu situación, existe una alternativa completamente legal: vender el inmueble con la situación de ocupación activa a una empresa especializada como Inmokupa.
El precio será inferior al de mercado libre, pero obtienes liquidez inmediata, no asumes los costes del proceso judicial y eliminas los gastos de comunidad e IBI durante años de espera.
Ver cómo funciona →Preguntas frecuentes sobre el desahucio por precario
¿Es obligatorio el burofax antes de iniciar el desahucio?
Legalmente no es obligatorio en todos los casos, pero sí muy recomendable.
Sirve para documentar que el propietario ha notificado de forma fehaciente su voluntad de recuperar el inmueble.
Además, con la entrada en vigor de los MASC, suele convertirse en el primer paso del procedimiento extrajudicial.
¿Qué son los MASC y por qué son obligatorios?
Los Métodos Adecuados de Solución de Controversias son procedimientos extrajudiciales como mediación o conciliación notarial.
Desde la Ley Orgánica 1/2025 es obligatorio acreditar haber intentado uno antes de presentar la demanda civil.
¿Cuánto tarda realmente un desahucio por precario?
Entre 6 y 18 meses en casos sin complicaciones.
Si existe recurso, menores o vulnerabilidad, el procedimiento puede superar los 2 años.
Los plazos reales suelen ser mucho más largos que los tiempos teóricos legales.
¿Qué diferencia hay entre el precario y el desahucio express?
El desahucio express está pensado para ocupaciones ilegales directas sin consentimiento previo.
El precario es más amplio y cubre también situaciones donde inicialmente sí existía autorización.
¿Te gustaría saber más? →¿Se puede iniciar el proceso sin saber quién ocupa la vivienda?
Sí.
La demanda puede dirigirse contra “los ignorados ocupantes”.
El juzgado intentará notificar en el inmueble y, si no es posible, recurrirá a edictos.
¿Qué pasa si hay menores o personas vulnerables?
El juzgado debe notificar a servicios sociales.
Estos pueden solicitar prórrogas para garantizar una alternativa habitacional.
La sentencia puede seguir siendo favorable, pero la ejecución se retrasa.
¿Puedo reclamar daños al ocupante?
Sí, mediante un procedimiento separado.
Es importante documentar el estado del inmueble tras el desalojo y conservar facturas y justificantes.
La viabilidad depende de la situación patrimonial del ocupante.
¿Y si no quieres esperar al proceso judicial?
Si los plazos no encajan con tu situación, puedes vender el inmueble con la ocupación activa a una empresa especializada.
Obtienes liquidez inmediata y eliminas años de costes, espera y desgaste personal.
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