Tener una vivienda en proceso de ejecucion hipotecaria ya es una situacion complicada. Tener ademas un ocupante ilegal dentro la convierte en un escenario de doble urgencia: el banco avanza por un lado, el ocupante por otro, y el margen para actuar se estrecha cada semana que pasa. Si estas en esa situacion, este texto esta escrito para ti.
ANALIZAR MI CASO →“Cuando el banco ya ha iniciado la ejecucion y el piso tiene un ocupante, el tiempo trabaja en tu contra en dos frentes simultaneos.”
La ejecucion hipotecaria es el proceso judicial que el banco inicia cuando dejas de pagar la hipoteca. Tras varios meses de impago, la entidad solicita al juzgado que ejecute la garantia hipotecaria, es decir, que venda el inmueble en subasta publica para recuperar la deuda. El proceso tiene plazos legales, pero puede alargarse entre uno y dos anos segun el juzgado.
Cuando ademas hay un ocupante ilegal en la vivienda, el escenario se complica. El banco no gestiona la ocupacion: su objetivo es recuperar la deuda. El juzgado que ejecuta la hipoteca tampoco resuelve automaticamente la situacion de ocupacion: son dos procedimientos que avanzan en paralelo y que puedes encontrarte que el inmueble llegue a subasta con el ocupante todavia dentro.
El comprador en subasta adquiere el inmueble con todos sus problemas, lo que reduce el precio de adjudicacion y, en el peor caso, deja al propietario con una deuda residual si el precio de subasta no cubre lo que debe al banco.
El banco avanza con la ejecucion hipotecaria.
La ocupacion sigue activa en paralelo.
El inmueble puede llegar a subasta con el ocupante dentro.
El precio de adjudicacion puede no cubrir toda la deuda.
Lo que convierte esta situacion en especialmente urgente es la combinacion de dos problemas que se retroalimentan. El embargo activo reduce el margen de actuacion porque cualquier venta requiere la autorizacion o participacion del acreedor hipotecario. La ocupacion reduce el valor del inmueble porque los compradores descuentan el coste y el tiempo de gestion.
Mientras el proceso judicial avanza, sigues siendo el propietario nominal y por tanto el responsable del IBI, de las cuotas de comunidad y de cualquier dana que el inmueble sufra. El ocupante no paga nada; tu, todo.
Hay propietarios que esperan a que el proceso judicial resuelva ambas cosas de forma automatica. Rara vez funciona asi. La ejecucion hipotecaria resuelve la deuda con el banco, no la relacion con el ocupante. Y la subasta judicial suele adjudicar el inmueble muy por debajo del precio de mercado, dejando al propietario sin la diferencia.
El embargo activo reduce el margen de actuacion.
La ocupacion reduce el valor del inmueble.
Sigues pagando IBI y cuotas de comunidad.
La ejecucion hipotecaria no resuelve automaticamente la ocupacion.
La subasta judicial fija el precio de adjudicacion en funcion del valor de tasacion y de las pujas que se presenten. Con una ocupacion activa, los postores descuentan el coste de gestion de esa ocupacion, lo que deprime aun mas el precio final. El resultado habitual es que el inmueble se adjudica a un precio que no cubre la deuda hipotecaria pendiente y el propietario queda con una deuda residual sin la vivienda.
Ademas, en los procesos de ejecucion hipotecaria el banco puede quedarse con el inmueble si no hay pujas suficientes, habitualmente al 50 por ciento del valor de subasta. Es una de las salidas peores para el propietario y una de las mas frecuentes en viviendas con ocupacion, donde las pujas de terceros son escasas.
Actuar antes de que llegue la subasta preserva margen de negociacion, evita que el precio lo fije un proceso judicial y permite que el propietario tenga algun control sobre el resultado.
Los postores descuentan el coste de la ocupacion.
El precio final puede no cubrir la deuda hipotecaria.
El propietario puede quedarse sin vivienda y con deuda residual.
El banco puede adjudicarse el inmueble si no hay pujas suficientes.
La primera opcion es negociar directamente con el banco una solucion alternativa: una dacion en pago, una reestructuracion de deuda o una venta voluntaria con cancelacion de la hipoteca. Estas opciones requieren la colaboracion del banco y no siempre estan disponibles, pero es el primer camino a explorar con un abogado especializado.
La segunda opcion es vender el inmueble a un comprador que asuma la situacion: la ocupacion activa, el proceso de ejecucion y la deuda hipotecaria pendiente. Esta operacion es tecnicamente posible pero requiere coordinacion con el banco acreedor para la cancelacion de cargas. En Inmokupa la gestionamos de principio a fin.
La tercera opcion, la menos recomendable, es esperar a que el proceso se resuelva solo. Es la que mas frecuentemente termina con el propietario sin la vivienda y con una deuda residual.
Cuando un propietario llega a nosotros con una vivienda en proceso de ejecucion hipotecaria y con una ocupacion activa, lo primero que hacemos es analizar el estado registral completo: la carga hipotecaria, el estado del proceso judicial, si hay autos de subasta ya fijados y cual es la situacion exacta de la ocupacion.
Con esa informacion, hacemos una oferta que tiene en cuenta todas las variables: el valor del inmueble sin cargas, el importe pendiente con el banco, el coste de gestion de la ocupacion y el margen de la operacion. La oferta es firme, documentada y sin condicionantes.
Si el propietario la acepta, nos encargamos de coordinar con el banco la cancelacion de la hipoteca y de gestionar la ocupacion una vez formalizada la compra.
El propietario cobra la diferencia entre lo que ofrecemos y lo que debe al banco, si la hay. En los casos donde la deuda supera el valor de la oferta, analizamos si hay otras formulas que permitan cerrar la situacion sin que el propietario quede con una deuda residual.
Desde Villaverde gestionamos casos que combinan ocupacion activa con procesos de ejecucion hipotecaria mas frecuentemente de lo que podria parecer. Son situaciones que llegan en el ultimo momento, cuando ya hay autos de subasta. Cuanto antes se nos contacta, mas opciones existen para encontrar una salida que preserve algo de valor para el propietario.
Si tu vivienda esta en proceso de ejecucion hipotecaria y tiene un ocupante activo, analizamos tu caso sin coste. En 48 horas sabes que opciones tienes y cuanto podemos ofrecerte.
El proceso de subasta judicial no resuelve automaticamente la situacion de ocupacion. El comprador en subasta adquiere el inmueble con la ocupacion activa y tiene que gestionar el desalojo por su cuenta. Eso deprime el precio de adjudicacion y puede dejarte con una deuda residual si el precio no cubre la hipoteca. Ver como funciona la venta con okupa
Si, pero requiere coordinacion con el banco acreedor. La venta de un inmueble hipotecado en proceso de ejecucion es posible con la colaboracion del banco para la cancelacion de cargas. Es una operacion que requiere asesoria especializada y que Inmokupa gestiona habitualmente.
El banco no gestiona la ocupacion: su interes es recuperar la deuda, no la posesion del inmueble. La ocupacion no paraliza el proceso de ejecucion hipotecaria, pero si puede reducir el precio de adjudicacion en subasta. Ver opciones con embargo y okupa
El plazo varia segun el estado del proceso y la saturacion del juzgado. Una vez fijada la fecha de subasta en el auto judicial, el margen para actuar se estrecha significativamente. Si el proceso ya esta iniciado, lo mas urgente es conocer en que fase esta y cuanto tiempo hay disponible.
La dacion en pago es un acuerdo con el banco por el que entregas la vivienda a cambio de cancelar la deuda hipotecaria. No todos los bancos la aceptan y depende de la politica de cada entidad. Si hay ocupacion activa, el banco puede rechazarla precisamente por esa razon.
Si la venta se formaliza antes de la fecha de subasta y el banco cancela la ejecucion, si. El proceso judicial se detiene cuando la deuda queda saldada o cuando el banco retira la ejecucion. Por eso la urgencia de actuar antes de que la fecha de subasta sea inminente.
