Cuando un banco ejecuta una hipoteca y toma posesión de un inmueble, no siempre lo hace libre de ocupantes. Hay propiedades en el balance bancario con personas dentro: los antiguos propietarios que no han salido, inquilinos sin contrato vigente u ocupantes sin ningún vínculo legal. Estas propiedades se venden con descuento, pero la gestión de la ocupación es responsabilidad del comprador. En Inmokupa tenemos una cartera cerrada de activos de este tipo, analizados y listos para inversores con perfil adecuado.
CUÉNTANOS TU PERFIL DE INVERSIÓN →Comprar un piso con okupa de banco es legal y puede ser rentable. Pero solo cuando el análisis previo de la ocupación, las cargas y los plazos es preciso. La rentabilidad se define antes de comprar, no después.
Fuentes: Consejo General del Poder Judicial, Colegios de Abogados de España, analisis de activos propios de Inmokupa. Verificado en julio de 2026.
CUÉNTANOS TU PERFIL DE INVERSIÓN →La clave de estas operaciones no está en el precio de compra sino en el análisis previo. Hay diferencias sustanciales entre un activo donde el ocupante es el antiguo propietario que no ha salido (vía de desahucio conocida), uno donde hay una familia con menores en situación de vulnerabilidad (proceso más largo y con posibles prórrogas) y uno donde la ocupación es ilegal sin ningún vínculo previo con el inmueble. Cada uno de esos escenarios tiene un proceso, un coste estimado y un plazo diferente.
El precio de compra no es la rentabilidad. La rentabilidad es lo que queda cuando le restas el proceso, los costes y el tiempo al precio de compra. Ese cálculo hay que hacerlo antes, no después de firmar.
Tipo de ocupación: determina la vía legal aplicable y los plazos estimados.
Costes jurídicos: deben formar parte del cálculo de rentabilidad desde el principio.
Tiempo del proceso: afecta directamente al retorno de la inversión.
Valor real: la rentabilidad se calcula antes de comprar, no después.
El banco ejecutó la hipoteca y el anterior propietario sigue en la vivienda. La vía de desahucio es conocida, los plazos suelen ser más predecibles y la situación registral está clara. Es el tipo de activo más analizable y, en muchos casos, el que ofrece mejor relación riesgo-rentabilidad.
El banco tomó posesión del inmueble y con posterioridad entró a vivir alguien sin ningún derecho legal. La ocupación es más reciente, el procedimiento depende de su antigüedad y del juzgado, y el análisis de plazos es más variable. La rentabilidad puede ser mayor, pero también el riesgo.
El banco ejecutó una hipoteca que tenía un arrendatario, cuyo contrato ha vencido pero que sigue en la vivienda. La vía es el desahucio por expiración de contrato. Los plazos son distintos al precario y suelen ser algo más predecibles, pero requieren su propio análisis.
Cuando al problema de la ocupación se suman embargos adicionales o cargas registrales que el banco no ha liquidado, el análisis se complica. Nuestro equipo jurídico identifica esas situaciones antes de que el inversor se comprometa.
En Inmokupa gestionamos y analizamos activos inmobiliarios con ocupación activa, incluidos pisos procedentes de ejecuciones hipotecarias. No tenemos un catálogo público porque no es cómo funciona este mercado: las operaciones se estructuran en función del perfil del inversor, su capacidad de gestión y el tipo de activo que encaja con sus objetivos. Trabajamos con oportunidades en distintos puntos de España, seleccionadas según el perfil y los criterios de cada inversor.
Si eres inversor y buscas este tipo de activos, cuéntanos tu perfil: qué tipo de inmueble te interesa, en qué plaza, qué rentabilidad buscas y cuál es tu capacidad de gestión. A partir de ahí, presentamos las operaciones analizadas que encajan con ese perfil.
Tipo de inmueble
Zona o plaza de inversión
Rentabilidad objetivo
Capacidad de gestión del activo
Nota simple, cargas activas, embargos, hipotecas pendientes y situación jurídica de la titularidad. Sin registro limpio, el activo no entra en la cartera.
Identificamos quién ocupa, en qué calidad jurídica y desde cuándo. Eso determina la vía legal aplicable y el plazo estimado.
Los plazos varían enormemente según la plaza. Usamos los datos del CGPJ y la experiencia operativa de Inmokupa para dar una estimación realista, no optimista.
Calculamos el valor de mercado del inmueble libre de cargas y el precio ajustado por el coste y el tiempo del proceso. La diferencia es el margen real del inversor.
Sí. La compraventa de un inmueble con ocupación activa está regulada en la legislación española. El comprador debe conocer la situación, que queda reflejada en la escritura pública. Lo que se compra es el inmueble con la gestión de la ocupación incluida como parte de la operación.
Porque gestionar una ocupación tiene coste y tiempo que el banco no quiere o no puede asumir. El descuento refleja ese coste transferido al comprador. Los activos con situaciones más complejas tienen descuentos más amplios, pero también mayor riesgo. Ver cuánto vale un piso con okupa
Depende de la plaza, el tipo de inmueble y el coste real del proceso. Los activos bien analizados en zonas con buena demanda pueden ofrecer rentabilidades interesantes una vez resuelto el proceso. El error es calcular esa rentabilidad sin incluir los costes y el tiempo del desalojo.
La nota simple registral, el tipo de ocupación y su antigüedad, la existencia de menores u otras situaciones de vulnerabilidad, y la saturación del juzgado competente. En Inmokupa hacemos ese análisis por ti antes de presentar cualquier operación. Ver todo el proceso de compra de activos con okupa
Tenemos una cartera activa de operaciones analizadas que presentamos según el perfil del inversor. Cuéntanos qué buscas y te mostramos lo que encaja.
No exigimos un volumen mínimo fijo, pero sí que el inversor tenga capacidad de gestión del proceso post-compra y claridad sobre el tipo de activo que busca. La primera conversación es para entender ese perfil, sin compromiso.
También puedes llamarnos directamente o escribirnos a hola@inmokupa.com. Analizamos el encaje ese mismo día.
